Ki ne hallott volna az elmúlt évek ingatlanpiaci áremelkedéséről, s olyan ismerősökről, akik újonnan vásárolt ingatlanuk kapcsán arról panaszkodnak, hogy a többmilliós lakásuk kifizetésén túl egyéb illetékek is megrövidítik a pénztárcájukat?

Szerencsés esetben mi meséljük a történetet, hogy megengedhettünk magunknak például egy Budapest belvárosában elhelyezkedő ingatlant, azonban ilyenkor kissé keserédesen mindig hozzátéve, hogy bizony elég magas összegű illetéket (általános mérték 4%) is meg kellett fizetnünk az állam javára. Vajon azonban minden esetben terhel minket ez az összeg?

Fontos kiemelni, hogy ingatlan eladáskor személyi jövedelem adót, míg ingatlan vásárlásakor illetéket kell fizetni. Jelen cikk ez utóbbival, azaz a lakás (ingatlan) vásárlás vagyonátruházási illeték szabályait taglalja.

Főszabály szerint az illetékkedvezmények, valamint az illetékmentességek kérelemre adhatók meg, tehát hivatalból nem jár el senki, következésképpen az adózónak kell igényelnie B400-ason, szerződésben, vagy a fizetési meghagyás jogerőre emelkedéséig nyilatkozatban.

Az Illetéktörvény (Itv.) rendelkezései kogens szabályok, azoktól eltérni nem lehet, a felsorolások pedig taxatív („teljesen kimerítő”) jellegűek.

1. Lakástulajdon vásárlása vagy cseréje esetén, ha a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül a vevő másik lakástulajdonát eladja, akkor az illeték alapja elcserélt vagy vásárolt és eladott lakástulajdonok forgalmi értékének különbözete.

• Ez az ingatlan illetékkedvezmény kizárólag az illetékkötelezettség keletkezése napján lakásnak minősülő ingatlanra biztosítható. Tehát kizárólagos lakástulajdon esetén, építési telek esetében például nem.
• Minden lakásvásárlással szemben a fizetésre kötelezett számára kedvezőbb illetékalapot eredményező, egyetlen csere vagy értékesítés vehető figyelembe.
• Kizárólag azonos jogszerzésnél vehető figyelembe, azaz tulajdonjog eladása esetén tulajdonjog vételénél, haszonélvezet eladása esetén haszonélvezet vételénél, haszonélvezet megváltása esetén haszonélvezet alapításánál.
• Az illetékkedvezmény vagyoni értékű jog esetén is biztosítható.
• Az egy éves határidő jogvesztő, ami azt jelenti, hogy annak elmulasztásakor semmilyen körülményre nem lehet hivatkozni.
• Amennyiben a vevő még nem adta el a másik lakását, s nem is nyilatkozik arról, hogy egy éven belül el fogja adni, akkor a kedvezmény iránti kérelmet, valamint az illeték törlését időkorlát nélkül lehet kérni, azonban a befizetett illetéket csak öt éven belül fizeti vissza az adóhatóság.
• Ha a kedvezmény igénybevétele jogosulatlan volt, akkor az általános szabályok szerint előírt illetékalap és a kedvezményes illetékalap figyelembevételével előírt illeték különbözetének háromszorosát kell pótlólag megfizetni.

2. Harmincötödik életévét be nem töltött fiatal, első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén, az egyébként fizetendő illeték 50%-áig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a tizenöt millió forintot nem haladja meg.

• Ezen ingatlan illetékkedvezmény érvényesíthetőségének feltétele, hogy a lakás forgalmi értéke – azaz 1/1 tulajdoni hányadára vonatkoztatva – a tizenöt millió forintot ne haladja meg.
• Amennyiben a vevő az illetékkötelezettség keletkezésének napján a harmincötödik életévét betöltötte, akkor a kedvezmény igénybevételére nem jogosult.
• Ha az ingatlan illetékkedvezményt jogosulatlanul veszik igénybe, akkor az igénybe vett kedvezmény összegének háromszorosát kell megfizetni.

3. Ha a vevő magánszemély, akkor az első lakástulajdonának megszerzése esetén részletfizetési kedvezményt kaphat.

• Kérelemre, a kérelemben megjelölt időtartamra, de maximum tizenkét hónapra havonta egyenlő részletekben lehet ebben az esetben megfizetni az illetéket.

4. Ha a vevő olyan telektulajdont (tulajdoni hányadot) vásárol, amely alkalmas a lakóház építésére, akkor az mentes az illetékfizetési kötelezettség alól, amennyiben a vevő vállalja, hogy négy éven belül lakóházat épít.

• A felépített lakóházban a lakás(ok) hasznos alapterülete el kell, hogy érje a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség minimum 10%-át.
• Kizárólag lakás építésére alkalmas beépítetlen terület szerzése esetén adható meg ez az illeték, azonban nem csak az ingatlan-nyilvántartási minősítés irányadó, hanem az ingatlan valós állapota. Tehát, ha „bármilyen” építmény van az ingatlanon a szerződéskötés időpontjában, még akkor is, ha azt később lebontják, az ingatlan már nem beépítetlen.
• Ha a vevő a négy éven belül nem építi fel a lakóházat, akkor a négy év leteltét követően az eredeti esedékességtől felszámított késedelmi pótlékkal növelt összegben kell megfizetnie a felfüggesztett illetéket.

5. Mentes az illeték alól az egyenesági rokonok egymás közötti vagyonátruházásból származó vagyonszerzés.

• Ide tartozik természetesen az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolat is.

6. Mentes az illeték alól a házastársak egymás közötti vagyonátruházásból származó vagyonszerzés.

• Fontos tehát, hogy ez az ingatlan illetékmentesség élettársakra, bejegyzett élettársakra nem vonatkozik.

7. Mentes az illeték alól a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés.

Tekintettel a fenti illetékkedvezmények komplexitására, mindenképpen célszerű adásvételi szerződés megkötéséhez szakértő ügyvéd megbízása, valamint meghatalmazása, mert egy körültekintő és alapos szakember felhívja a fentebb tárgyalt, illetőleg a további részletszabályokra a figyelmet.