Lassan beköszönt az ősz és lelkes egyetemisták lepik el a fővárost annak reményében, hogy most már egymás társaságát kiélvezve kezdhetik meg a következő tanévet. Az albérletbe költözés sokak számára egyet jelent a felnőtté válással, a családi fészekből való kirepüléssel. Az albérlet választás nehézkes folyamat, sok aspektusát illetően lutri, ezért lehetőségeimhez mérten szeretnék segíteni az újdonsült gólyáknak. Ha a tökéletes lakótárs vagy a legtürelmesebb szomszéd megtalálásában nem is tudok segíteni, néhány, a lakásbérlettel kapcsolatos jogi alapfogalmat szeretnék tisztázni. Bár az előrelátóbb hallgatóknak valószínűleg már megoldódott a lakhatása, remélem cikkemmel még tudok segíteni azon diákoknak, akik még csak most kezdtek el nézelődni, illetve belemélyedni a budapesti lakáskeresés rejtelmeibe. Azonban fontos megemlíteni, hogy a cikk a teljesség igénye nélkül íródott, csak egy-egy fontos, a lakásbérleti szerződéssel kapcsolatos alapvetést tartalmaz.
A Ptk. a bérleti szerződések körében ismerteti a lakásbérletre vonatkozó szabályokat, azonban az itt nem taglalt részletszabályok a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényben (továbbiakban: Ltv.) találhatóak.
Lakás céljára szolgáló ingatlan – avagy beköltözhetünk-e a lépcső alatti gardróbszekrénybe Harry mellé?
Első és legfontosabb differentia specificája a lakásbérleti szerződéseknek a „sima” bérleti szerződésekhez képest, hogy a szerződés tárgyát csak lakás céljára szolgáló ingatlan képezheti. Mint ahogy az cikkem bevezetőjéből kiderült, jelen írásomban a szeptemberi albérlet-dömping apropóján igyekszem megválaszolni egy-egy hasznos tudnivalót a lakásbérletekről. Így az olvasó nem fog választ találni arra, hogy milyen szabályok vonatkoznak példának okáért az üzletek bérbeadására – az ilyen helyiségek bérletére egyébként is a bérleti szerződés általános szabályai az irányadóak. Azonban mi a helyzet akkor, ha valakitől például egy irodahelyiséget bérlünk, de lakásként használjuk? Összességében elmondható, hogy a Ptk. célja az, hogy a szerződéses cél határozza meg mi is a lakásbérlet; vagyis ugyanazok a szabályok lesznek irányadók az egyébként nem lakás céljára szolgáló helyiségek esetén is, mint a szószoros értelemben vett lakóingatlanokra, ha azt a lakásbérleti szerződés alapján a bérlő az ott lakás céljával veszi bérbe.
„Verba volant, scripta manent”
A már korábban említett Ltv. alakszerűségi követelményt támaszt a lakásbérleti szerződésekkel szemben, azaz a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalása szükséges. Persze itt is érdemes megemlíteni azt, hogy a lakásbérleti szerződések esetén is érvényesül az a szabály, hogy a teljesített rész erejéig érvényessé válik az alakiság megsértésével kötött szerződés, amennyiben a teljesítést elfogadtuk.
A mocskos anyagiak – mit érdemes tudni a bérleti díjról és a kaucióról?
A Ptk. rendelkezései alapján a bérleti díjat havonta előre köteles megfizetni a bérlő. A bérleti díj fizetése a bérlő elsőszámú kötelezettsége. Általánosságban elmondható, hogy a felek a szerződéskötést megelőzően megállapodnak a fizetendő lakbér összegében, amelyet eltérő megállapodás hiányában a bérlő havonta, előre fizet meg, legkésőbb a hónap tizenötödik napjáig. Továbbá a bérleti díjjal kapcsolatban megemlítendő, hogy amíg a bérlő rajta kívül álló okból nem tudja használni a lakást, nem kell bérleti díjat fizetnie.
Érdemes szólni a kaució intézményéről, hiszen gyakorlatilag minden apróhirdetés alján olvashatók a következő sorok „egy havi bérleti díj és két havi bérleti díjnak megfelelő kaució fizetendő”, de mikor is jár el jogszerűen a bérbeadó? A bérlők védelme érdekében a Ptk. lehetőséget biztosít a túlzott mértékű biztosíték bíróság általi mérséklésére. Azaz amennyiben a bérbeadó a bérleti díj biztosítékául a háromhavi bérleti díjat meghaladó értékben határozza meg a kauciót, bírósághoz fordulhatunk ennek mérséklésért.
Természetesen ezenkívül számos olyan alapvető kötelezettség van mind bérbeadói, mind bérlői oldalon, amelyek ismerete nélkül elképzelhetetlen egy lakásbérleti szerződés megkötése. Illetve a felek sok esetben eltérhetnek a Ptk. által ismertetett szabályozástól, így mindenképpen szükséges az adott körülményekre tekintettel való tájékozódás. A témával kapcsolatban soraimat azzal zárnám, hogy az albérletet keresők mindenképp ismerjék meg behatóbban a lakásbérletre vonatkozó szabályokat, illetve sok sikert szeretnék kívánni a még lakásra vadászóknak.
